房地产管理咨询宏观环境对房地产市场和拟建项目的影响

1．中国加入WTO对房地产市场的影响

2001年12月11日，中国正式成为WTO成员，这将对世界贸易产生巨大的推动作用，不管是对世界，还是对中国，意义都极其深远。加入WTO后，中国进一步融入全球化经济体系中，面临更好的发展契机，经济增长速度将更快。据国际失业与就业委员会与中国国际人才发展交流协会的一项调查测算：中国加入WTO后，每年国内生产总值将提高3个百分点，相当于300多亿美元；而国内生产总值每提高一个百分点，又可带来400万个就业机会，这样算下来，“入世”后中国每年可增加1200万个就业机会。经济增长快，就业形势好必将带动人民收入水平的提高，从而刺激消费。

入世对房地产业的影响将是全面的，随着国外资金和相关企业的进入，将带动房地产开发运作模式、产品规划设计、新型建材设备的使用等一系列的变化，必将促进房地产市场的整体发展。入世后，房地产投资和消费都会有较大增长。在短期内，对投资的刺激更为明显，将促进市场供应量的增长，竞争加剧；但长期而言，随着经济的增长，消费能力将提高，使市场需求更加旺盛。

另外，随着中外交流合作的日益频繁，外籍人士的购房需求量也将增大。由于外籍人士普遍的住房消费档次较高，这将使中高档住房需求的比例有所增长，在一定程度上，会加大中高档住房的市场消化力度。

2．奥运会对房地产市场的影响

从1984年洛杉机奥运会开始，历届主办国就将奥运会当作是推动主办国经济的机器，通过奥运会产生的直接收益与奥运会对主办国经济的影响相比有点微不足道。据资料统计，1984年洛杉机奥运会在政府没有一分钱投入的情况下直接收益达2.5亿美元；1988年汉城奥运会的一个目标是带动“经济起飞”，1981~1988年间的奥运筹备给韩国带来了相当于70亿美元的生产诱发收益和27亿美元的国民收入诱发效果，韩国就此一举跃进亚洲四小龙行列；2000年奥运会仅旅游一项给澳洲带来的总收入就达42.7亿美元，《悉尼先驱报》称，2000年奥运会给悉尼带来的海外投资达87亿美元。

在不久前高盛集团的一份报告中称，2008年奥运会将给中国带来长期的永久的利益，估计奥运会将使中国在2002-2008年间GDP每年增长0.3%，其刺激作用还将在2008年后持续。这对国内房地产市场来说是个长达7年以上的利好，最大的受益城市是北京，同时对上海、广州、深圳等房地产业的相对繁荣的地区也有很好的推动作用。

据了解，2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。北京奥运经济研究课题组的专家认为，受奥运会的影响，北京第三产业的增长速度、规模总量以及在国民经济发展中的地位都将得到大幅提升。而这当中，房地产业的发展年均增速可保持在16.3％的高位上，其速度快于经济总体发展速度，将比“十五”计划速度高0.41％。

据测算，举办奥运会，将使北京市内工厂大量外迁，因此工业用地的出让会有较大幅度增加，而城市危改和借助奥运会炒作房地产住宅项目，也会使住宅建设用地的出让面积大幅度增加。2002年至2007年，北京市土地出让面积将达800公顷至1200公顷。

尽管有奥运的利好背景，但今后北京商品住宅价格走势并不会出现大幅上扬，反而有下降空间。因为，商品住宅价格主要取决于市场的供求关系，虽然国民收入水平的提高会带动需求的增长，但这将表现为长期平稳增长的态势，不会在短期内激烈体现；而且，近年来商品住宅的开复工面积和竣工面积大幅增加，市场供量抑制了房价的高涨。

而奥运概念对房地产市场的影响力度将呈现出区域差异性。作为奥运村地区及城北大区域，受奥运村建设的带动，区域基础设施和配套设施将更加发达，有利于刺激房地产项目的开发。如亚北地区正是因为当年亚运的建设才快速发展起来，奥运村的建设的范围和标准更是将大大超过亚运村，因此，其对城北部房地产市场，包括对住宅市场的影响将是深远的。

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