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23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,去库存任务再深入,步入县城去库存的新阶段。
我有关注,但是原本没打算展开剖析。后台读者@杨彪私信留言,希望我可以就此进行解读。大概,关心这条“住建部定调明年楼市”背后深意的人不在少数,后续仍会被问到,于是我翻出CCTV-2财经频道相关新闻的视频又认真看了三遍,总结出三个关键词:1、差别化调控;2、去库存;3、放松信号。
NO.1 | 壹
明确差别化调控政策 满足首套刚需支持改善需求
住建部部长王蒙徽表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
可以判断,满足首套刚需导向不变,支持改善性需求方面政策或略有放宽,不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面进行政策微调的可能。如,取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定,允许非本地户籍人口购买第二套改善性住房;下调首套房和二套房的首付比例;下调住房信贷利率;加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。
据统计,截至目前,2017年全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。国家统计局数据显示,5月份开始,上海、北京出现房价环比“零增长”,深圳房价环比下跌;到了11月份,11个热点城市新房价格跌回一年前,热点城市的降温更是明显。
在此背景下,住建部提出“实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”意味着什么?很明显,密集调控的雷霆之势或直接、或间接地伤害了刚需刚改,打击投资客的同时,也遏制了刚需及改善群体的购房需求,提升了这一部分原本应该受保护的人群的购房门槛。
怎么解决?差别化调控应运而生。
NO.2 | 贰
去库存仍是调控重点 短期看三四线长期看一二线
去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。住建部部长王蒙徽指出,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
的确,楼市去库存分为三个阶段:2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存;2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存;2018年,则迎来县城去库存的阶段。县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用,同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。
但是,需要注意的是,“房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融”这句话不无道理,缺乏人口支撑和土地红利的三四线城市甚至县城,或许短期内通过行政手段去库存能够取得一些成效,获得一定程度上的发展,长线来看,我还是建议尽可能在一二线城市置业。
预计2018年房地产市场不会大起大落,限价不会全面放开,但是会因城施策,不会一棍子打死,2018年上半年以前是刚需刚改的购房窗口期,下半年有可能出现回暖迹象。长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群这5大国家级城市群,购房者可作重点考虑。
NO.3 | 叁
保护租赁双方利益激励市场主体从事长期租赁业务
针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁。”全国住房城乡建设工作会议提出,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。
需要强调的是,保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权,更要保护租赁双方的利益。发展长期租赁市场,要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务,如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。
为什么特别提到要保护租赁双方的利益?据我了解到的,竞自持游戏规则的引进已经让很多房企在土拍环节中望而却步。一些风格稳健的房企,他们的土拓部或者投资部负责人都和我透露过,竞自持的地块从集团层面要求尽量不碰。
事实证明,这些不那么激进的房企,他们是明智的。从2016-2017年拿了地王却因为高地价低限价未入市的项目,他们不愿不敢也不能入市。不卖,不能变现;卖,没有利润。进退,两难。那么,就更别提那些高溢价+竞自持的地王了,四个字:非常难受。
基于上述情况,如何激励市场主体愿意去从事长期租赁业务?想必租金的保障是必须的,羊毛出在羊身上,道理谁都懂。
黎明前的夜,格外黑。市场冰到一定程度,就会开始融化。如果还没有感受到来自高处的暖风,只一句:冬天来了,春天还会远吗?
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