2018年楼市:差别化调控去库存 放松信号显现

23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，去库存任务再深入，步入县城去库存的新阶段。

我有关注，但是原本没打算展开剖析。后台读者@杨彪私信留言，希望我可以就此进行解读。大概，关心这条“住建部定调明年楼市”背后深意的人不在少数，后续仍会被问到，于是我翻出CCTV-2财经频道相关新闻的视频又认真看了三遍，总结出三个关键词：1、差别化调控；2、去库存；3、放松信号。

NO.1 | 壹

明确差别化调控政策  满足首套刚需支持改善需求

住建部部长王蒙徽表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

可以判断，满足首套刚需导向不变，支持改善性需求方面政策或略有放宽，不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面进行政策微调的可能。如，取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定，允许非本地户籍人口购买第二套改善性住房；下调首套房和二套房的首付比例；下调住房信贷利率；加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。

据统计，截至目前，2017年全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。国家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的降温更是明显。

在此背景下，住建部提出“实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”意味着什么？很明显，密集调控的雷霆之势或直接、或间接地伤害了刚需刚改，打击投资客的同时，也遏制了刚需及改善群体的购房需求，提升了这一部分原本应该受保护的人群的购房门槛。

怎么解决？差别化调控应运而生。

NO.2 | 贰

去库存仍是调控重点  短期看三四线长期看一二线

去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。住建部部长王蒙徽指出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

的确，楼市去库存分为三个阶段：2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存；2018年，则迎来县城去库存的阶段。县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

但是，需要注意的是，“房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融”这句话不无道理，缺乏人口支撑和土地红利的三四线城市甚至县城，或许短期内通过行政手段去库存能够取得一些成效，获得一定程度上的发展，长线来看，我还是建议尽可能在一二线城市置业。

预计2018年房地产市场不会大起大落，限价不会全面放开，但是会因城施策，不会一棍子打死，2018年上半年以前是刚需刚改的购房窗口期，下半年有可能出现回暖迹象。长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群这5大国家级城市群，购房者可作重点考虑。

NO.3 | 叁

保护租赁双方利益激励市场主体从事长期租赁业务

针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁。”全国住房城乡建设工作会议提出，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

需要强调的是，保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权，更要保护租赁双方的利益。发展长期租赁市场，要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务，如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。

为什么特别提到要保护租赁双方的利益？据我了解到的，竞自持游戏规则的引进已经让很多房企在土拍环节中望而却步。一些风格稳健的房企，他们的土拓部或者投资部负责人都和我透露过，竞自持的地块从集团层面要求尽量不碰。

事实证明，这些不那么激进的房企，他们是明智的。从2016-2017年拿了地王却因为高地价低限价未入市的项目，他们不愿不敢也不能入市。不卖，不能变现；卖，没有利润。进退，两难。那么，就更别提那些高溢价+竞自持的地王了，四个字：非常难受。

基于上述情况，如何激励市场主体愿意去从事长期租赁业务？想必租金的保障是必须的，羊毛出在羊身上，道理谁都懂。

黎明前的夜，格外黑。市场冰到一定程度，就会开始融化。如果还没有感受到来自高处的暖风，只一句：冬天来了，春天还会远吗？

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