房地产收并购融资今年已超2000亿,流动性风险为何仍难破局?
日前，建业地产宣布将引入河南铁建作为二股东，华南城则引入特区建发入主大股东之位，金科股份也拟引入重庆本地国企……在房企股份收购的背后，更多的是房地产项目合作方之间的收并购。
自去年底“收并购融资”首次被提及之后，收并购成为房地产高频词汇，频繁被提及。据机构统计，截至目前，近5个月的时间内，包括并购贷款、并购票据等在内的房地产并购融资总额超2000亿元，但相比融资额，收并购的数量并不及预期。在业内人士看来，收并购项目是一块难啃的“骨头”。
稳健型民企成为并购融资新主力
房地产行业风险事件仍在不断出现。据中指研究院数据显示，当前房企债券存量余额约2.8万亿元，海外债占比47%。一年内到期余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月为年内第二波偿债高峰。
值得关注的是，自去年底并购贷款被主管部门首次提及，明确金融支持出险房企项目“收并购”。2022年以来，房企连续获得并购债、并购贷款支持。4月，监管机构鼓励AMC（资产管理公司）、银行参与出险房企项目收并购。收并购已成为当前风险化解的重要手段之一。
对此，中指研究院企业事业部研究主管王琳认为，出售项目或股权是出险房企的主动行为，出让资产的同时剥离负债，为资产负债表“瘦身”；在部分资产出售的同时，也不影响房企持续经营能力，可快速回笼资金。而对于收购的企业来说，则可以优惠价格补充资产。
为此，收并购已经成为当前企业纾困、融资新工具。尤其是并购融资不纳入“三道红线”的考核范围，这促使并购融资快速落地。
据克而瑞不完全统计，截至5月25日，房企各类收并购融资总量约有2119亿元，其中房企获取银行授予的并购贷款额度总计约1960亿元。其中，继央国企之后，稳健型民企成为并购贷款融资的绝对主力，比如美的置业、碧桂园年内新增并购贷总额已超300亿元，旭辉、新希望和瑞安也在100亿元以上。
相比之下，银行并购贷款占了大头，并购债券相对较少。据克而瑞统计，2022年至今，只有3家房企成功发行了4笔并购票据，合计为44亿元。另据中指研究院的统计，今年房企并购债（含已批未发行）为122亿元，而金融机构针对房企的并购债（含已批未发行）为450亿元。
今年收并购交易金额未增反降
值得关注的是，政策支持的收并购融资并没有给市场带来更多的交易。克而瑞数据显示，截至2022年5月19日，年内收并购事件约有22宗，涉及交易金额458亿元。而2021年一季度和二季度约有百余宗收并购事件，交易金额达到1412亿元。2020年一季度和二季度收并购交易金额也达到1249亿元。
从具体并购事件来看，2022年百亿元以上的并购案例罕见，只有极少数大规模收购资产包案例，多数并购案例均集中于单个项目或物管层面。比如滨江斥资56.32亿元购入中融信托永康众泰小镇项目100%股权；华润万象生活接连收购中南服务100%股权和禹洲物业100%股权，合计对价35.43亿元。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，收并购让很多房企看到了机会，但收并购项目是一块难啃的“骨头”，原因是买卖双方对资产价格的判断差距较大。当前现状下，买方在收并购时希望资产打折，最好是打到“骨折”，而卖方打折的意愿普遍偏低。
在中指研究院主办的房地产项目收并购主题沙龙上，蔚然控股投资管理中心总监张梦文表示，收并购市场面对的问题是，当前一级市场价格较低，因此房企不愿意在二级市场进行并购。与此同时，出险企业不愿意出售持有的优质项目，但问题项目又鲜有人问津。总体来看，并购涉及尽调、资产剥离和历史遗留问题处置，流程相对繁琐，市场信心不足，并购意愿较弱，此外，并购资金额度仍不充足，受众面仍较窄。
对于收并购交易量处于低位的原因，王琳认为，为避免触及核心资产，出险企业惜售优质项目，而受让方投资谨慎，导致成交项目较少。另外，部分项目股权、债务结构复杂，尽调复杂，出让难度较大。
既有合作方之间的收并购仍是主流
“当前，房地产市场仍以既有合作方之间的收并购为主，很少惠及第三方项目。”王琳称，项目类收并购成为主要模式，尤其是房企合作项目股权并购，主要表现为项目开发企业股东收购其他股东持有的权益，这样的收并购有合作基础，出售流程短，资金回笼快。比如中海分别收购雅居乐、世茂持有的广州亚运村项目股份，以及美的收购与花样年、正荣等合作项目的相关股份等。
还有一种类型属于集团层面收并购，比如由胡葆森控制的“河南一哥”建业地产，在6月1日深夜发布公告称，将引入河南铁建作为二股东。在股东构成中加入国资背景的同时，出售股权对于建业地产来说也带有“自救”性质。
此外，今年5月，特区建发以19.1亿港元认购华南城33.5亿股，成为华南城第一大股东。另有消息称，重庆政府牵头本地国企拟入股金科股份。
中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，集团层面的收并购是指引入第三方参与风险处置，通过战略合作、增资入股等形式优化股权结构，提升股东实力。优点是合作方往往为具有一定实力的国企央企、AMC（资产管理公司），可起到为企业增信的作用；缺点则是对双方的要求都比较高，并且处置时间很长，而且一旦开始债务重组，企业可能就失去了控制权。
对于未来的房地产收并购市场，张梦文认为，“房地产核心利润率高于一般制造业，资产变现率较高，因此仍为一个有潜力的行业。金融机构在开展收并购活动时，要做好地域布局战略，项目要有充足的安全垫，设置足额的风控。”
在王琳看来，当前如何及时化解企业风险、处置风险项目、控制行业整体风险，成为房地产行业当前面临的首要问题。随着政策的不断深入落地以及并购融资的持续投放，并购市场将释放更大的发展潜力，有能力的企业可抓住当前机遇，积极参与收并购活动，扩充规模、拓展布局。
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