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5月房企“补仓”动力不足,土地溢价走低、流拍抬头

2022-06-17 09:22:37 cmcre 102

6月15日,国家统计局发布的5月全国房地产行业数据显示,房企拿地意愿仍不高,今年1-5月土地购置面积同比下降45.7%。而从5月的土地市场来看,重点城市迎来集中供地,广州、苏州首轮集中土拍收官,厦门、福州及北京开启第二轮集中土拍。因此,全国土地市场成交规模环比上升,但同比不及去年同期,整体溢价率走低,流拍不断出现。

在房地产市场恢复不及预期、企业资金面改善不明显等因素影响下,业内人士认为,土地市场供给端表现仍偏弱,但是可以看到土地市场正努力走出低点,表现为民企也开始参与拿地,5月房企购地面积环比有所改善。而随着市场活跃度的提升,6月土地市场或逐渐修复。

前5个月全国土地购置面积、成交额同比下降

据国家统计局发布的5月全国房地产行业数据显示,今年1-5月,土地购置面积同比下降45.7%;土地成交额1389亿元,同比下降28.1%;项目新开工降幅进一步扩大到-30.6%。

与此同时,全国房地产开发投资创下2020年4月以来新低,为5.21万亿元,同比下降4.0%,增速连续2个月负增长。

对此,诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示,从供给端来看,房企目前的积极性不高,存在一定的压力。今年1-5月的土地购置、施工面积、新开工面积、竣工面积均呈现不同幅度的下滑,可见当下房企补库存的动力不足。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示,在房地产市场恢复不及预期、企业资金面改善不明显等因素的影响下,土地市场表现仍偏弱。

而在同策研究院研究总监宋红卫看来,今年1-5月土地购置面积的下降除了受到调控政策及行业趋势的影响以外,还受到疫情、集中供地推迟等众多因素的综合影响。

“虽然房企土地购置面积同比增速属于历史冰点数据,但从单月来看,今年5月房企购地面积数据相比4月所有增长,说明当前土地市场也正努力走出低点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

值得关注的是,5月,重点城市集中土拍,广州、苏州等多个城市首轮集中土拍收官,厦门、福州及北京也相继开启第二轮集中土拍。在此影响下,全国土地市场成交规模环比上升,但从同比来看,仍显著不及去年同期。

土地溢价走低,底价成交成主流

从5月土地市场来看,土地底价成交成为各城市的主旋律。以5月成交总价TOP10地块来看,10宗地块中仅有苏州园区湖东CBD的纯宅地溢价成交,其余地块全部底价出让。

此外,楼面价和溢价率也是衡量土地市场热度的指标之一。据中指研究数据显示,5月,全国300个城市土地成交楼面均价为6891元/平方米,环比下跌3.48%,同比下跌16.46%。

另据同策研究院统计数据显示,5月,一线城市宅地成交溢价率下降至3.23%;二线城市宅地成交溢价率下降至2.75%;三、四、五线城市溢价微降至3.54%。从溢价率来看,一线城市溢价率大幅下降,广州和北京土拍的多数地块由国企、央企以底价获得。除苏州外,绝大多数二线城市的土拍市场出现下行,多宗地块遭遇流拍。相比之下,三、四、五线城市溢价率则保持平稳的趋势,土地市场缓慢回暖。

从土地流拍情况来看,5月重点监测城市的流拍率较4月出现上升。对此,克而瑞分析认为,集中土拍的二线城市仍是5月流拍主力,济南、南昌、成都等城市均有土地流拍。尤其是济南,虽然保证金下调至20%,延长了土地价款付款周期,地方城投也托底了较多地块,但主城区出让的30宗涉宅用地中,最终只成交了16宗,其余地块均为提前撤牌或流拍。未在集中土拍之列的部分城市也出现了撤牌或流拍,比如南昌,原计划于5月内成交的26宗地块中,最终只成交17宗地块,超过三成的地块遭遇撤牌。

民企入场,土地市场或将小幅复苏

从各个重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企、国企仍是主力。绿城中国、中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,央企、国企参与热度较高,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企、国企,这与稳健型国企的资金状况相对较好有直接关系。

值得关注的是,目前,民营房企在拿地上表现较前期有所提升。其中,在北京第二批集中供地中,有龙湖及懋源两家民企拿地。而在广州的首轮集中供地中,沉寂多时的民企也再次出场,其中大华集团和兰园控股分别拿下1宗地块,而竞争最为激烈的白云地块也有民企出价,显示出民企投资的信心正在缓慢恢复。

综合来看,尽管多个城市相继放松调控,降低土地出让门槛,放松住宅开发中的资金监管,民企融资端也有所回暖。但是因楼市成交尚未恢复,大部分企业流动性仍旧吃紧,在消费者信心回暖信号尚未明确的情况下,企业拿地态度依旧谨慎。因此,克而瑞分析认为,重点城市集中土拍热度也因此普遍维持在较低水平。在接下来的第二、三轮土拍中,政策面仍需进一步引导行业信心恢复。

从短期来看,陈文静表示,随着热点城市的房地产市场活跃度提升,房企对这部分城市的开工和投资意愿或逐渐好转,进而带动全国供给端逐渐修复。但在偿债压力下,企业资金面未明显改善,仍将影响拿地、新开工和投资力度。

“随着这一轮房屋销售市场的刺激,以及购地市场营商环境的优化,土地市场后续有小幅复苏的可能。”严跃进如是说。

对于土地市场的走势,宋红卫表示,6月,随着全国疫情基本得到控制及复工复产的节奏加快,各地土拍节奏也在加快,比如上海在6月1日开启首轮土拍,斩获835亿元。6月还有多个城市开启了第二轮集中土拍。而土拍市场逐步恢复,将会进一步改善房地产投资的指标。

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