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专家:建议成立“地产行业健康发展稳定基金”

2022-07-15 09:32:14 cmcre 75

近期多地烂尾楼业主集体“停贷”风波引起广泛关注。面对当前房地产市场形势,业内人士指出,尽管6月房地产销售环比回升,但仍处于历史低位,远谈不上恢复,未来能否持续还有待观察。下半年要保持房地产行业持续复苏,建议成立“地产行业健康发展稳定基金”来摆脱地产行业当前的困局,同时调整“三条红线”政策。

“地产行业是实体经济对货币宽松最敏感的行业,所以过去货币政策一放松,地产行业融资就明显改善。从过去10多年经验看,在10年期国债收益率下降后,大概三个季度地产开发资金就会明显改善。但最近这一年利率早就下降了,地产开发资金非但没有上升,反而越走越弱。目前来看,货币宽松没有传导到地产融资上。”中银证券首席经济学家徐高说。

徐高认为,主要原因是“三条红线”政策触发整个地产下行之后进入一种自我加强的循环。一方面是地产开发商资金链收紧,信用风险上升,另一方面是地产外部人士对地产行业信心丧失,表现为银行对地产开发商惜贷,尤其是对民营开发商惜贷,也表现为购房者推迟购房,因为买房可能拿不到期房,最后变成烂尾。这种格局下,地产行业已经进入一种恶性循环。

6月份地产销量有比较明显的回升,主要是由于个别城市政策调整带来的短期刺激,但仍然处在历史同期的最低水平。地产行业远谈不上在恢复。

“为什么短期房地产下降这么大?我个人觉得没别的原因,就是‘三条红线’。”北大国发院院长姚洋说,上半年房地产销售腰斩,跟疫情、跟老百姓手里有没有钱没有关系,主要是好多房地产企业的流动性不行了,老百姓是理性的,担心企业可能要倒掉,买期房可能买到烂尾房,这是老百姓看到了供给侧的风险,所以购房意愿大大下降,长期信贷下降。

徐高指出,地产政策现在需要在供给侧发力,而不是要放松需求。在地产新开工和土地购置面积同比负增长30%~50%的时候,如果放松地产需求面的政策,再加上之前集中供地可能带来的地价上涨,一旦房价暴涨,地产政策又陷入两难,所以现在需要的是多修房子,先要恢复地产开发商正常的经营活动。

在徐高看来,短期解决现在地产行业的问题,单靠货币放松已经不起作用了,要有困难资产救助计划,建议成立“地产行业健康发展稳定基金”来摆脱地产行业当前的困局。基金规模1万亿元,政府财政可以出1000亿元,再从金融机构募资9000亿元,用这个基金来入股民营房企成为小股东,这样银行会觉得有国有资金进去了,敢给它放款了,然后老百姓也敢买房子了,这个恶性循环就被打破了。当行业进入正常状况后,这个基金可以及时获利退出,不要追求长期持股。

“其实中国现在金融市场不缺钱,流动性非常充裕,金融机构现在面临的问题是资产荒,找不到非常优质的资产把资金配置出去,然后房地产也不敢配,怕变成坏账,如果政府信用能够进来,行业预期就为之一变,行业能够很快恢复正常。现在市场缺的是信心,首先要把信心恢复了。”徐高说。

在姚洋看来,要想下半年房地产业持续的复苏,“三条红线”政策有必要调整。“比如,第一条红线是剔除预收款后的资产负债率不超过70%,房企依赖预收款也许不对,但应该给它时间调整,不能立即说预收款不能算你的资产了,大概一半房企都踩了这条线。而第三条红线更匪夷所思,现金短债比不小于1,如果我手里有现金还去借钱吗?”他说,由于“三条红线”限制,把房企分成4个档次,最好的绿档房企信贷也只能增加15%,其他全是限制,所以上半年房地产信贷下降53%,断崖式的下降。

姚洋还指出,要正确的认识房地产信贷,房地产业有自然的金融加速器的作用,即房地产制造资产,有了资产可以拿去抵押、借钱。如果房地产信贷收缩,整个社会的信贷也会跟着收缩。房地产的本质决定了这个行业必须得高负债,现在一下子断供,不让他们借钱了,房企没流动性了,自然会倒掉。

“其实真正失败的房企是因为多元化经营,把房子建设资金用去造车,做风投,真正做房地产的并不会出现很大问题。不能因为有些房企出问题了,就说整个市场都有问题。”姚洋说。

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